Il mutuo è un  finanziamento a medio/lungo termine concesso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile (in genere l’abitazione principale), oppure per acquistare o ristrutturare la seconda casa 

La legge esige che la durata di un mutuo sia media o lunga. la durata minima è 5 anni, mentre quelle più comunemente applicate vanno dai 10 ai 30 anni. Alcune banche erogano però mutui anche per 40 anni.

 

La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale, in quanto gli interessi passivi pagati vengono portati in riduzione dell'irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata ad abitazione principale.
L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione.

 

La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione. con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca.
Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.

La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge. La banca solitamente stabiliva un compenso (penale) a carico del mutuatario in relazione al capitale restituito anticipatamente. per effetto della legge 40/2007 (legge bersani), ai mutui stipulati per determinate finalità dal 2 febbraio 2007 non si applicano penali, mentre per quelli precedenti le penali sono state ridotte.